Loft : quel potentiel pour ces biens atypiques ?

Le loft est dans l’air du temps. Pour s’en convaincre, il suffit de regarder les annonces immobilières pour voir n’importe quel duplex ou appartement revêtir subitement « un esprit loft ».

Un vrai abus de langage : « Il suffit qu’il y ait une belle hauteur de plafond, quelques cloisons en moins, une cuisine ouverte pour que les vendeurs appellent ça un loft. Mais les gens ne sont pas dupes !

DR Le programme White Loft vise à conserver l’âme du lieu, tout en gagnant en confort (terrasses, balcons, patio végétalisé...)

Un loft, c’est un bâtiment industriel réhabilité, avec de grandes ouvertures, de grands volumes, surtout pas quelque chose créé de tout pièce sinon ce serait une maison contemporaine », spécifie Tony Colella, agent immobilier à 2CF Immo.

Du volume

La Fonderie, site des anciennes constructions mécaniques André Koechlin et Compagnie, ancêtre de la SACM et d’Alsthom, d’où sortirent les premières locomotives alsaciennes, correspond bien à cette définition. Imaginez : des hauteurs de plafonds variant de 4.30 à 4.90m, des fenêtres de 2.50m sur 3.50m, des structures métalliques conservées. Et pas de terrasses, pour garder l’esprit originel du lieu et ne pas toucher à la façade en brique, jouant sur un « esprit très New-York ».

Après des négociations avec la Société d’Equipement de la Région Mulhousienne (SERM), propriétaire des lieux, le promoteur immobilier a reçu le permis de construire en septembre dernier, engagera les travaux en juin prochain, pour une livraison au 2e semestre 2013.

Le promoteur immobilier 2CF Immo basé à Soultz fait ainsi une incursion sur le marché mulhousien parce qu’il croit au potentiel de ces biens atypiques : « On n’aurait pas investi pour faire des appartements standards, mais on s’est arrêté sur ce bâtiment parce qu’il a énormément de cachet et parce que c’est un produit de niche, qui peut toucher 20% de la population.

Il y aura toujours de la place pour ces biens qui sortent de l’ordinaire, même s’ils mettent plus de temps à se vendre qu’un produit standard. Pour l’instant, on est à 40% de prévente, ce qui est un bon démarrage au vu du contexte de crise, des banques qui prêtent moins, et donc des investissements reportés », indique Tony Colella.

Conserver l’âme du lieu

L’autre grand projet de loft au cœur de la ville, c’est White Loft. L’ancien garage Sax, qui appartenait là encore à la SERM qui l’avait acheté en 2010 dans le but de le préserver et de le transformer, a séduit Bartholdi Immobilier et DRLW architectes. « Il a fallu retrousser nos manches, car vous imaginez que ce n’est pas facile d’aménager un garage, précise Jean-Marc Lesage, un des quatre associés de DRLW architectes. Pour nous, ce qui est important, c’est de garder tout le caractère du bâtiment, très représentatif de l’architecture fonctionnaliste, style Mallet-Stevens, construite dans les années 30. On garde la couleur - le crépi blanc - les menuiseries métalliques très fines, les grandes ouvertures. »

Le cabinet d’architectes a dû transformer les contraintes du lieu en atout. Par exemple, le garage de forme circulaire propose certains lots en rampe, renforçant encore le côté atypique du bien. Et les atouts, il les exploite à fond : « On a la chance avec ce bâtiment d’avoir beaucoup de terrasses naturelles, quatre aux angles du bâtiment de 40 à 50m2.

Quand il n’y a pas de terrasses, on créé des balcons, quand il n’y a pas possibilité de faire un balcon, sur le côté donnant sur l’école, on créé des loggias », poursuit l’architecte. Et le cabinet fait respirer l’ensemble, avec un parvis, une promenade piétonne sur le flanc ouest, un patio intérieur végétalisé…

Plateau brut, prêt-à-décorer, clé en main ?

Ces deux projets, ce sont deux architectures, deux approches opposées. Ils séduiront donc des acheteurs différents. A White Loft, les plateaux sont livrés bruts et viabilisés, c’est-à-dire pourvus d’arrivées des fluides (eau, gaz, électricité…), remis aux normes acoustiques et sismiques.

Mais ils sont nus, sans aménagement, laissant libre cours à l’imagination des acheteurs et à l’habileté des bricoleurs du dimanche : « Je n’ai jamais vendu un loft clé en main, les gens préfèrent faire eux-mêmes en général. Je n’ai jamais réussi à vendre un loft à un militaire non plus, plaisante Régis Coinus, commercial à l’agence immobilière Bartholdi. Les acheteurs sont de tous âges mais c’est plutôt dans la tête que ça se passe : il faut avoir l’esprit ouvert, créatif, débridé. On se fait toujours surprendre par les gens : j’ai vendu par exemple un loft de 165m2 à un client qui n’a mis à l’étage qu’une chambre avec salle de bain et dressing, ce qui donne une proportion étonnante. J’ai aussi visité le loft d’un client qui était complètement dénué de portes, même aux WC, ce qui est assez surprenant. »

A Loft Fonderie, le travail de l’acquéreur est prémâché : isolation thermique et phonique, chaudière individuelle, chauffage au sol, revêtement au sol, dalles de béton au plafond, système électrique, cloisons…Et ce, pour une bonne raison, le bâtiment vise le label BBC (bâtiment basse consommation) : « On utilise des matériaux performants, des chaudières individuelles BBC, EDF est d’ailleurs partenaire de notre programme, parce que les gens font très attention à leur facture d’énergie et sont sensibles au développement durable », souligne Tony Colella.

Néanmoins, que les créatifs se rassurent : ils peuvent acheter un lot prêt-à-décorer, c’est-à-dire qu’ils aménagent eux-mêmes leur cuisine, leur salle de bain, et les lots sont encore modulables avant le démarrage des travaux… A l’inverse, les investisseurs peuvent acheter des lots clé en main, avec les travaux déjà réalisés, par exemple pour la location, qui bénéficiera en plus du dispositif Scellier si le bâtiment est classé BBC (réduction d’impôt de 13% de l’investissement sur 9 ans pour les biens mis en location).

Prix d’achat et coût des travaux

Mais investir dans un loft, est-ce une bonne affaire ? Oui, le loft est un bien d’exception, et contrairement à une idée peut-être répandue, pas hors de prix pour un programme neuf. « Nous avons voulu faire des lofts à la portée de tous, précise Tony Colella. On démarre sur du 1 750€ m2 en prêt-à-décorer, et sur du 2 000€ le m2 en clé en main. Par comparaison, sur des programmes neufs en BBC, on est plutôt sur du 2 300€ m2. »

Même son de cloche à Bartholdi immobilier : « Selon moi, un loft reste accessible par rapport à un programme neuf, le prix d’achat se situe entre 1300 à 1800m2 brut à White Loft. Pour les travaux, il faut compter au minimum 500€ le m2, mais je conseille de partir sur une base de 750€ le m2. Et un lot qui nous semble dévalorisé par rapport à d’autres peut devenir un super produit s’il y a des gens créatifs à l’intérieur », note Régis Coinus. « Par rapport au prix du marché, le loft permet de disposer de volumes beaucoup plus grands, à des prix nettement inférieurs. C’est donc une belle alternative pour des personnes qui n’ont pas un énorme budget pour acheter dans du neuf », considère Jean-Marc Lesage, architecte.

Si la demande est encore timide pour l’instant, comparable à d’autres programmes immobiliers dans le neuf, l’architecte est convaincu que c’est l’offre qui créera la demande : « Plus il y aura de possibilités, plus les gens y penseront comme c’est déjà le cas à Lille, à Troyes. On est en retard à Mulhouse, mais je pense qu’on est encore qu’au début. » Son cabinet DRLW planche déjà sur la réhabilitation de sheds dans la région mulhousienne. Avec toutes ses friches industrielles, la ville ne manque pas de potentiel il est vrai.