Dans la périphérie de Mulhouse, le marché de l’immobilier neuf en achat/vente se transforme : les investisseurs se retirent, les primo-accédants et les ménages en quête de confort de vie prennent le relais. À Rixheim, Pfastatt, Lutterbach ou Richwiller, les programmes neufs se vendent encore à des prix stables, soutenus par le prêt à taux zéro et par une flambée des loyers qui pousse de plus en plus de locataires vers l’accession à la propriété. Pour décrypter cette évolution du marché, nous nous sommes entretenus avec Jacques Jenn, directeur commercial Grand Est chez le promoteur alsacien Stradim.
Le marché du neuf en périphérie mulhousienne n’est pas à l’arrêt, loin de là. Il s’adapte. Après des années dominées par les dispositifs de défiscalisation et l’investissement locatif, la dynamique se recentre désormais sur l’habitation principale. Si vous envisagez d’acheter un logement neuf dans l’agglo de Mulhouse, ce sont ces nouvelles forces qui structurent aujourd’hui les prix, l’offre et les profils d’acquéreurs. Et elles dessinent déjà le paysage immobilier de 2026.
Investisseurs en retrait, primo-accédants en première ligne
Le constat est sans appel : l’immobilier neuf en périphérie de Mulhouse n’est plus tiré par l’investissement locatif. « Le marché est aujourd’hui essentiellement porté par des projets en habitation principale, avec un soutien indéniable du prêt à taux zéro », explique Jacques Jenn. Entre 2024 et 2025, le volume de ventes reste globalement stable, avec une légère reprise en 2025, mais l’époque où les investisseurs faisaient la pluie et le beau temps est révolue.
« Il y a quatre ans, les investisseurs représentaient 65 % du marché. Aujourd’hui, ils ne pèsent plus que 5 à 10 % », rappelle-t-il. La disparition des lois de réduction d’impôt dédiées au neuf a changé la donne. Il subsiste quelques profils qui misent encore sur le meublé, le logement nu classique ou des locations de type Airbnb, mais ce n’est plus le cœur du marché.
Désormais, deux grandes catégories d’acheteurs dominent. Les primo-accédants, d’abord, souvent en statut locataire, qui profitent du prêt à taux zéro pour franchir le cap. Ils se tournent principalement vers des appartements de 2 ou 3 pièces, en quête d’un premier achat accessible. En parallèle, des quinquas et sexagénaires quittent une maison devenue trop grande, trop coûteuse à entretenir, pour un appartement plus facile à vivre. « Ils se retrouvent à se dire : si j’avais un grand logement avec les volumes nécessaires, une ou deux pièces en chambre d’amis et bureau, ça nous permettrait de claquer la porte et de profiter », résume Jacques Jenn. Pour eux, les 4 et 5 pièces se conçoivent presque sur mesure, en retravaillant les plans et les surfaces.
Rixheim, Pfastatt, Lutterbach : les communes qui tirent le marché
Côté géographie, plusieurs communes de la périphérie mulhousienne ressortent clairement comme moteurs du marché du neuf. Rixheim demeure la valeur sûre. « C’est une commune extrêmement prisée, essentiellement composée de pavillons et de quartiers résidentiels », souligne Jacques Jenn. Dans ce paysage très pavillonnaire, chaque nouveau petit collectif bien intégré attire aussitôt l’attention. La plupart des acheteurs vivent déjà sur place et refusent de sortir de ce secteur. La rareté de l’offre y dynamise mécaniquement chaque nouveau programme.
Le secteur Pfastatt – Lutterbach – Richwiller affiche lui aussi une belle vitalité. Ces villes de taille moyenne offrent « un minimum de services qui donnent un confort au quotidien », des commerces de proximité jusqu’aux petits supermarchés. On y retrouve ce que recherchent beaucoup de familles : un environnement plus calme que les quartiers les plus denses de Mulhouse, sans renoncer à la proximité de l’agglomération et de ses infrastructures. La présence du Rebberg, quartier huppé bien connu des Mulhousiens, renforce l’image résidentielle attractive de tout ce secteur ouest.
Ce sont donc ces communes de périphérie, connectées mais pas saturées, qui concentrent aujourd’hui une partie des achats de logements neufs autour de Mulhouse.
Des prix du neuf stables, malgré la hausse des coûts
Bonne nouvelle pour les acheteurs : les prix du neuf en périphérie de Mulhouse restent stables. « Nous sommes, par chance, encore dans le développement de l’habitation principale », explique Jacques Jenn. Les programmes Stradim, comme ceux d’autres promoteurs de proximité, ont été conçus dès le départ pour une clientèle d’occupants et non pour des montages d’investissement défiscalisés. Résultat : pas besoin d’entrer dans une logique de casse sur les prix pour écouler des stocks.
Le coût de construction, en revanche, a connu une augmentation brutale à la sortie du confinement. Et contrairement à ce que certains espéraient, il n’a pas vraiment baissé depuis. « On aurait pu s’attendre à une baisse des coûts de construction, mais ce n’est pas le cas », constate le directeur commercial. Les entreprises de gros œuvre et de second œuvre ont réduit leurs effectifs pour préserver leur rentabilité, plutôt que de baisser leurs tarifs. Les seuils de rentabilité restent donc élevés.
Dans ce contexte, augmenter les prix serait un mauvais calcul. Avec des taux d’emprunt qui restent au-delà de 3 %, chaque hausse éloigne un peu plus les ménages de leur capacité de financement. « Les hausses de prix ne sont pas de mise », tranche Jacques Jenn.
Loyers en hausse : quand la location pousse à acheter
En arrière-plan, un autre phénomène pèse fortement sur le marché immobilier en périphérie de Mulhouse : la flambée des loyers. La raréfaction de l’offre locative fait grimper les prix, notamment sur les 2 et 3 pièces. Pour de nombreux ménages, la mensualité d’un crédit immobilier pour un logement neuf commence à se rapprocher dangereusement de leur loyer actuel.
Avec un prêt à taux zéro étalé sur 25 ans, un bon montage financier et un apport réduit, l’accession à la propriété devient une stratégie rationnelle. « On n’est pas très loin d’une mensualité pour devenir propriétaire », souligne Jacques Jenn.
2026 en ligne de mire : un possible retour des investisseurs ?
Le marché du neuf en périphérie de Mulhouse se projette déjà vers 2026, où l’une des grandes inconnues reste le retour potentiel du statut du bailleur privé. « Si ce statut est effectivement affiché dans la loi de finances, on va revenir à une force de proposition fiscale pour soutenir l’investissement locatif », anticipe Jacques Jenn.
Même si ce coup de pouce se concrétise, son effet sera progressif : le temps de lancer de nouveaux programmes, les loyers resteront élevés et l’habitation principale continuera de dominer le marché.
En parallèle, Stradim prépare la suite. « On est en développement, on recherche sur une dizaine de communes à développer des permis de construire », confie Jacques Jenn. Mais les élections municipales retardent l’affichage de nouveaux projets. Plusieurs programmes resteront « sous une cloche de verre » jusqu’au printemps, avant d’être révélés.
