Alors que l'encadrement des loyers pourrait prendre fin en novembre 2026, Pierre Madec, économiste à l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE) à Sciences Po, fait le point sur les résultats du dispositif. Entre consensus scientifiques, limites identifiées et recommandations, il apporte un éclairage factuel sur un sujet qui concerne directement les locataires parisiens.
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Encadrement des loyers Ă Paris : ce que disent les Ă©tudes sur ses effets
Ce que les études révèlent sur l'encadrement des loyers à Paris
Depuis sa mise en place, le dispositif d'encadrement des loyers fait l'objet de plusieurs études économétriques dont les conclusions convergent sur un point essentiel : le mécanisme remplit son premier objectif, à savoir contenir la hausse des loyers et limiter les abus. Selon Pierre Madec, toutes les analyses s'accordent à dire que, sans encadrement, les niveaux de loyers observés à Paris seraient sensiblement plus élevés qu'ils ne le sont aujourd'hui.
Un deuxième consensus a émergé autour de la question de l'offre locative. Contrairement à une idée reçue, la mise en œuvre de ce dispositif n'a pas contracté le parc de logements disponibles à la location. Les données montrent en effet que la baisse du flux d'annonces immobilières locatives est un phénomène généralisé, observé aussi bien dans les villes qui pratiquent l'encadrement que dans celles qui ne le pratiquent pas. En Île-de-France comme ailleurs, cette tendance semble donc indépendante du cadre réglementaire local.
Le fonctionnement du dispositif repose sur la fixation d'un loyer médian de référence, déterminé après observation du marché immobilier. À partir de ce médian, une marge de variation est autorisée : jusqu'à -30 % ou +20 %. Concrètement, pour un appartement dont le loyer médian est fixé à 1 000 euros, le loyer peut légalement osciller entre 700 et 1 200 euros, selon les caractéristiques du bien, son exposition, sa performance énergétique ou encore sa vue.
Les limites du dispositif et les recommandations de l'économiste
Si les résultats sont globalement positifs, les études pointent plusieurs failles importantes dans l'application du dispositif. La première concerne le contrôle : certains professionnels de l'immobilier, notamment des agences, ne respectent pas la loi. Comme le rappelle Pierre Madec en citant l'ancienne ministre Cécile Duflot, fixer des limitations de vitesse sans installer de radars ne suffit pas. Depuis 2023, Paris et d'autres communes ont mis en place des outils de vérification et de signalement simplifiés, mais le système repose encore trop largement sur l'initiative du locataire lui-même pour dénoncer un bail non conforme.
La deuxième limite porte sur le complément de loyer, un mécanisme légal mais jugé trop flou. Un propriétaire peut respecter le plafond réglementaire tout en ajoutant un complément pour des raisons parfois peu justifiées, conduisant le locataire à payer un montant objectivement excessif. Ce complément a pourtant été conçu pour tenir compte des particularités d'un logement par rapport à un autre dans un même quartier, comme une belle vue, une rénovation récente ou un bon DPE. Son encadrement insuffisant en fait une porte d'entrée pour des dépassements difficiles à contester.
Face à la possible fin du dispositif en novembre 2026, Pierre Madec formule des recommandations claires :
- Pérenniser l'encadrement des loyers car il protège concrètement les locataires
- Étendre le dispositif à davantage de communes sur le territoire national
- Clarifier les règles relatives au complément de loyer
- Renforcer les mécanismes de contrôle pour ne pas laisser la responsabilité uniquement aux locataires
- Accompagner l'encadrement d'autres mesures de soutien à l'offre locative, afin de développer un marché avec plus de logements et des prix mieux maîtrisés
L'économiste insiste toutefois sur un point fondamental : l'encadrement des loyers ne constitue pas une réponse structurelle à la crise du logement. Il s'agit d'une mesure d'urgence qui rend les loyers un peu moins élevés, sans augmenter le nombre de logements disponibles ni réduire la concurrence entre locataires. Une politique du logement globale et ambitieuse reste, selon lui, indispensable pour répondre aux besoins réels de la population.
