Immobilier ancien à Mulhouse et m2A : budgets, choix et réalités du marché en 2026

À Mulhouse et m2A, le marché immobilier de l’ancien s’est stabilisé. Entre niveaux de prix, arbitrages entre ville et périphérie et place des travaux, les acheteurs disposent de marges de manœuvre à condition de bien les identifier. Analyse croisée de Christophe Lichtenauer, directeur de l’agence Lichtenauer Immobilier, et de Dominique Meunier, conseiller immobilier chez LF immo.

© Adobe Stock À Mulhouse, comme dans le reste de m2A, le marché de l’immobilier ancien s’est stabilisé, offrant davantage de visibilité aux acheteurs en 2026.

Après plusieurs années marquées par une forte tension sur les prix et une concurrence accrue entre acquéreurs, le marché de l’immobilier ancien à Mulhouse et dans son agglomération a changé de physionomie. Les volumes de transactions sont plus modérés, les biens restent davantage visibles et les acheteurs disposent de plus de temps pour se positionner.

Sur le terrain, cette accalmie se traduit aussi par des délais de vente plus étalés. Là où certains biens trouvaient preneur en quelques jours il y a encore trois ans, les professionnels évoquent désormais des délais moyens compris entre quatre et huit semaines, selon la typologie et le positionnement du bien. Un contexte qui permet davantage de comparaison et de réflexion.

« Le marché est moins rapide qu’avant, mais il est devenu plus lisible », résume Christophe Lichtenauer. Les biens correctement estimés continuent de se vendre, tandis que ceux positionnés au-dessus du marché nécessitent souvent des ajustements.

Acheteurs immobiliers : des projets plus réfléchis à Mulhouse et m2A

La demande reste bien présente, mais elle s’exprime différemment. Les acheteurs avancent avec plus de méthode et prennent le temps de vérifier la cohérence globale de leur projet. « Les décisions sont moins impulsives qu’il y a quelques années », observe Dominique Meunier.

Dans les dossiers qu’il accompagne, une large part des projets concerne aujourd’hui des couples disposant de budgets compris entre 180 000 et 250 000 €, avec un apport déjà constitué. Cette prudence accrue s’explique par le poids du financement, mais aussi par la volonté d’éviter une erreur dans un contexte économique encore incertain. Les primo-accédants, notamment, multiplient les visites et ajustent plus volontiers leurs critères avant de se positionner.

© DR Dominique Meunier est conseiller immobilier chez LF immo, près de Strasbourg.

Immobilier ancien : quels budgets permettent d’acheter à Mulhouse et m2A

Sur le terrain, les professionnels constatent une relative stabilité des budgets. Dans l’ancien, une grande partie des projets se situe entre 180 000 € et 230 000 €, avec des possibilités variables selon le type de bien et la localisation.

Côté appartements, certains secteurs de Mulhouse permettent encore d’accéder à des 3 pièces autour de 80 000 à 100 000 €, souvent dans des immeubles anciens nécessitant des travaux. Pour les maisons, les budgets restent généralement inférieurs à 300 000 € dans l'agglomération, moyennant quelques concessions sur la surface, l’état du bien ou l’éloignement.

Christophe Lichtenauer cite notamment la vente récente d’une maison de plain-pied de 84 m² à Didenheim, cédée 170 000 €, avec un terrain mais d’importants travaux à prévoir. « Le prix d’achat était accessible, mais le projet global doit être pensé sur le long terme », précise-t-il.

© DR Christophe Lichtenauer au sein de son agence Lichtenauer Immobilier, à Brunstatt-Didenheim.

L’arbitrage entre la ville-centre et la périphérie reste central. Mulhouse conserve une particularité notable : les prix au mètre carré y sont souvent inférieurs à ceux observés dans certaines communes de m2A. À budget égal, la ville permet donc parfois d’accéder à des surfaces plus importantes.

Concrètement, pour 200 000 €, un acheteur peut encore viser un appartement de 80 à 90 m² à Mulhouse, parfois avec travaux. Dans la périphérie, ce même budget permet souvent un bien plus petit ou plus ancien. À l’inverse, avec 250 000 à 280 000 €, l’accès à une maison de 90 à 110 m² devient envisageable au sein de m2A, souvent au prix d’un éloignement plus marqué des pôles urbains.

Immobilier ancien : travaux et performance énergétique au cœur des décisions d’achat

La question des travaux est désormais intégrée très tôt dans la réflexion. Une part significative des acheteurs accepte d’acquérir des biens à rénover, notamment pour rester dans leur budget ou accéder à des secteurs plus recherchés.

Le DPE pèse lourd dans ces arbitrages. Christophe Lichtenauer évoque ainsi la vente récente d’une maison de 95 m² classée F, initialement proposée à 235 000 € et finalement vendue autour de 200 000 €, après prise en compte d’un programme de rénovation énergétique estimé à plus de 40 000 €.

Selon les deux agents immobiliers, la décote liée à une mauvaise performance énergétique peut atteindre 15 à 20 %, en fonction de l’ampleur des travaux à prévoir et de la capacité de l’acheteur à les financer.

Négociation dans l’immobilier ancien : quelles marges à Mulhouse et m2A

Contrairement à certaines idées reçues, la négociation n’est ni automatique ni généralisée sur le marché de l’immobilier ancien à Mulhouse et m2A. « Quand un bien est au prix du marché, il se vend souvent sans discussion », rappelle Dominique Meunier. Les biens correctement positionnés, correspondant aux attentes actuelles des acheteurs, continuent ainsi de trouver preneur sans remise significative.

Lorsque des ajustements ont lieu, ils restent le plus souvent mesurés et ciblés. Les professionnels estiment que les négociations se situent généralement entre 3 et 7 %, principalement sur des biens nécessitant des travaux, affichant un mauvais classement énergétique ou restés en vente plusieurs semaines. Les baisses plus importantes demeurent rares et concernent surtout des biens mal positionnés dès leur mise sur le marché, ou dont le prix n’a pas été ajusté malgré l’évolution du contexte.

Immobilier ancien à Mulhouse : l’anticipation au cœur du projet d’achat

Dans le contexte actuel, les deux professionnels insistent sur l’importance de la préparation en amont d’un projet d’achat immobilier. Budget validé avant les visites, capacité à intégrer le coût des travaux et projection à moyen ou long terme constituent désormais des prérequis pour sécuriser un achat. Cette rigueur permet aux acheteurs d’agir avec plus de sérénité lorsque le bon bien se présente.

Pour Christophe Lichtenauer, le point d’équilibre se situe aujourd’hui autour de projets compris entre 180 000 et 260 000 €, avec une logique de compromis assumée entre surface, localisation et état du bien. « Le temps joue désormais en faveur de l’acheteur, à condition de savoir l’utiliser », résume-t-il. Dans un marché immobilier plus posé, la méthode, l’anticipation et la cohérence du projet priment désormais sur la précipitation.

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