Dans l’agglomération de Mulhouse (m2A), la rénovation énergétique s’impose désormais comme un enjeu central pour les propriétaires et les acheteurs. Diagnostic de performance énergétique, passoires thermiques, travaux prioritaires, budgets et aides locales : éclairage croisé de Kevin Louis, dirigeant de Avenir Rénovations Mulhouse, et de Ludwig Hichem, diagnostiqueur énergétique indépendant au sein de son bureau d'études Ludwig.
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Dans le parc ancien mulhousien, les classes F restent largement répandues.
Avec un parc immobilier composé en grande partie de logements construits avant les premières réglementations thermiques, Mulhouse et son agglomération sont particulièrement exposées aux enjeux de performance énergétique. Maisons individuelles des années 1950 à 1970, immeubles anciens en centre-ville, copropriétés vieillissantes : autant de typologies souvent énergivores.
La hausse durable du coût de l’énergie, combinée au renforcement progressif des règles encadrant la vente et la location, a profondément modifié les comportements. Là où la rénovation énergétique était autrefois perçue comme un confort supplémentaire, elle est désormais considérée comme un levier économique et patrimonial.
« La question énergétique n’est plus une option. Elle intervient très tôt dans les projets immobiliers, parfois avant même la mise en vente », observe Ludwig Hichem. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est ainsi devenu un point d’entrée incontournable, aussi bien pour les propriétaires que pour les acquéreurs.
DPE : ce que mesure vraiment le diagnostic énergétique
Obligatoire lors d’une vente ou d’une mise en location, le DPE évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement selon une méthode nationale standardisée. Il prend en compte l’isolation, le bâti, les menuiseries, la ventilation et les systèmes de chauffage.
Mais le DPE ne constitue pas une photographie parfaite de la réalité. « Il repose sur un scénario conventionnel, avec une température de référence fixée à 19 °C et des usages théoriques », rappelle Ludwig Hichem. En pratique, le comportement des occupants peut sensiblement modifier la consommation réelle.
Autre limite importante : l’absence de justificatifs. Sans factures ou preuves de travaux, certaines améliorations énergétiques ne peuvent pas être prises en compte, ce qui peut pénaliser la note finale, notamment dans les logements anciens partiellement rénovés.
Passoires thermiques : une réalité encore bien présente à Mulhouse
Dans le parc immobilier de la m2A, les logements classés F restent nombreux, en particulier dans l’ancien. Si la réforme du calcul du DPE a permis de réduire mécaniquement le nombre de logements classés G, la problématique des passoires thermiques demeure bien réelle.
« Sur le terrain, on observe désormais des décotes de l’ordre de 10 à 15 % sur les biens les plus énergivores », constate le diagnostiqueur. Cette réalité influence directement les négociations et pèse sur la valeur des biens concernés.
Pour de nombreux acheteurs, le classement énergétique devient un critère de tri dès la première visite. Les logements mal notés ne sont pas forcément écartés, mais leur prix est analysé à l’aune des travaux à prévoir.
Travaux de rénovation énergétique : par quoi commencer ?
Du côté des entreprises spécialisées, les priorités sont aujourd’hui bien identifiées. « Dans près de 60 % des projets que nous accompagnons, les travaux commencent par une isolation thermique par l’extérieur », explique Kevin Louis.
Cette approche permet de traiter efficacement les déperditions énergétiques, tout en améliorant le confort thermique. Viennent ensuite l’isolation des combles ou de la toiture, le remplacement des menuiseries, puis, seulement dans un second temps, le changement du système de chauffage.
« Installer une pompe à chaleur dans un logement mal isolé est une erreur fréquente. Sans un traitement préalable de l’enveloppe, une partie de l’investissement est perdue », insiste le dirigeant d’Avenir Rénovations Mulhouse. En appartement, les contraintes de copropriété orientent davantage les projets vers l’isolation intérieure et l’optimisation des équipements existants.
Quels budgets prévoir pour rénover dans l’agglomération mulhousienne ?
Les montants à engager varient fortement selon la typologie du logement et l’ambition du projet. Pour une rénovation énergétique partielle, incluant isolation et chauffage, les budgets observés pour une maison individuelle se situent généralement entre 50 000 et 60 000 €.
Une rénovation globale, intégrant l’ensemble de l’enveloppe et des équipements, peut atteindre 90 000 à 100 000 €. Ces montants permettent toutefois d’obtenir un saut de plusieurs classes énergétiques, avec un impact durable sur les consommations et la valeur du bien.
En appartement, les budgets sont plus contenus, souvent compris entre 15 000 et 25 000 €, en raison de surfaces plus réduites et d’un nombre limité de postes de travaux.
Aides à la rénovation : un levier réel mais contraignant
MaPrimeRénov’, les aides de la Ville de Mulhouse et les dispositifs portés par m2A constituent un soutien financier important, en particulier pour les rénovations d’ampleur. Ces aides visent à encourager les projets les plus efficaces sur le plan énergétique.
Sur le terrain, leur mobilisation reste toutefois exigeante. « Les délais de traitement peuvent être longs, et les aides sont versées après la réalisation des travaux », souligne Kevin Louis. Pour des projets modestes, certains propriétaires choisissent de renoncer aux dispositifs pour éviter les contraintes administratives.
Les aides jouent surtout un rôle déclencheur pour les rénovations globales, souvent intégrées dès l’achat du logement.
Rénover pour vendre, louer ou habiter : un critère devenu décisif
Une rénovation énergétique bien menée facilite clairement la commercialisation d’un bien. « Un logement bien classé au DPE se vend plus rapidement, car l’acheteur sait qu’il n’a pas de travaux lourds à prévoir », observe le dirigeant d’Avenir Rénovations Mulhouse.
Deux profils d’acheteurs se distinguent aujourd’hui : ceux qui privilégient des biens déjà rénovés, prêts à habiter, et ceux qui ciblent volontairement des logements énergivores, décotés, afin de financer les travaux grâce aux aides disponibles. Dans les deux cas, la performance énergétique est devenue un élément central de la décision.
Les erreurs à éviter avant de se lancer
Certaines erreurs reviennent régulièrement : se concentrer uniquement sur le système de chauffage, sous-estimer le budget global ou engager des travaux sans diagnostic préalable. « Le DPE doit être un point de départ, pas une formalité administrative », insiste Ludwig Hichem.
Autre point clé : la conservation des documents. Factures de travaux, caractéristiques des matériaux ou équipements installés sont indispensables pour fiabiliser le diagnostic et valoriser le bien à long terme.
Rénovation énergétique dans la m2A : les bons réflexes à retenir
Dans l’agglomération mulhousienne, la rénovation énergétique s’inscrit désormais dans une logique de long terme. Diagnostic précis, hiérarchisation des travaux, anticipation des aides et accompagnement par des professionnels qualifiés constituent les piliers d’un projet réussi.
« Il ne faut pas hésiter à se faire accompagner. Une rénovation bien pensée permet à la fois de réduire les factures énergétiques et de sécuriser la valeur du logement », conclut Kevin Louis.
